Un chiffre : jusqu’à 60 %. C’est le taux maximal de surtaxe désormais appliqué sur la taxe d’habitation des résidences secondaires dans certaines communes dites « tendues ». Derrière cette statistique, un signal fort adressé aux propriétaires, mais aussi aux locataires occasionnels : la fiscalité locale se durcit, ciblant chaque maison de vacances ou appartement inoccupé, bien au-delà de la simple notion de pied-à-terre.
Derrière cette hausse, quelques exceptions subsistent pour alléger la facture. Les personnes contraintes par leur situation professionnelle, ou celles dont le logement reste vide suite à des événements extérieurs, peuvent parfois échapper à cette surtaxe. Ces derniers mois, la réglementation fiscale a pris un virage, modifiant la donne pour ceux misant sur la location de courte durée.
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Résidence secondaire : qui doit payer la surtaxe et où s’applique-t-elle ?
La majoration de la taxe d’habitation cible d’abord les propriétaires de résidences secondaires installées dans les communes classées « tendues ». Autrement dit, là où la disponibilité des logements se fait rare et où la pression sur les prix grimpe d’année en année. Paris, Marseille, Lyon : ces grandes villes figurent en tête, mais la liste s’allonge sans cesse avec de nombreuses localités moyennes et touristiques. Ce classement dépend du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, il ne se limite ni à la taille ni à la réputation de la commune.
Seuls les logements meublés non occupés à titre principal, ni par le propriétaire, ni par ses proches, sont concernés. Une maison familiale réservée aux vacances, un appartement utilisé pour des séjours ponctuels ou tout autre logement secondaire inoccupé le plus clair de l’année entre dans le périmètre de la surtaxe. Il existe toutefois des exceptions : mutation professionnelle, séjour à l’hôpital de longue durée, impossibilité de relouer après un départ précipité… autant de cas qui permettent parfois de lever la majoration.
Le nombre de communes instaurant cette majoration augmente, ce qui rend la question sensible pour nombre de propriétaires. Aujourd’hui, la surtaxe grimpe à 60 % à Paris et Marseille, 40 % à Lyon. Dans d’autres communes, le taux fluctue selon la décision du conseil municipal, dans la limite fixée par la loi. L’avis de taxe d’habitation reste le support de référence : chaque automne, le montant à payer et la date limite sont clairement indiqués.
Pour les collectivités, les résidences secondaires deviennent à la fois une source de recettes et un moyen d’agir contre la multiplication des logements vides dans les quartiers recherchés ou les zones touristiques.
Comment se calcule la surtaxe sur les résidences secondaires ?
Le fonctionnement de la surtaxe appliquée aux résidences secondaires repose sur des règles précises, scrutées de près chaque année par l’administration fiscale. L’élément central reste la valeur locative cadastrale, autrement dit le montant théorique du loyer annuel que pourrait générer le bien. Cette base, réactualisée annuellement par les impôts, sert de point de départ pour la plupart des contributions locales.
La majoration vient s’ajouter à la taxe d’habitation habituelle due sur une résidence secondaire. Son taux, variable, est choisi par le conseil municipal dans une fourchette allant de 5 % à 60 %. Les grandes agglomérations affichent les taux les plus hauts, mais de nombreuses villes suivent la tendance, soucieuses de réguler leur marché immobilier.
Sur l’avis de taxe d’habitation, la surtaxe apparaît distinctement : un poste à part, calculé ainsi :
- Montant de la taxe d’habitation ordinaire, basé sur la valeur locative cadastrale ;
- Ajout du montant de la majoration, soit le pourcentage voté localement.
En cas de désaccord ou de doute sur l’application de cette majoration, il reste possible de contester, à condition de respecter les délais indiqués sur l’avis.
À noter : la résidence principale n’est jamais concernée par ce dispositif. Seules les maisons de campagne, appartements secondaires ou logements inoccupés sont soumis à la surtaxe, quel que soit le statut de l’occupant, propriétaire ou locataire.
Réduire ou échapper à la taxe sur une résidence secondaire : quelles démarches ?
Si la taxe sur les résidences secondaires s’applique de façon large, il existe néanmoins quelques pistes pour alléger la note. Dans certains cas, il suffit de prouver que le logement ne peut être occupé pour des raisons indépendantes de sa volonté : vaste chantier, sinistre reconnu, habitat déclaré insalubre… L’administration accepte alors, sur présentation de justificatifs solides (expertises, arrêtés, attestations), d’accorder une exonération temporaire.
Autre levier : la déclaration d’occupation, désormais incontournable. Si le statut du bien évolue, passage en résidence principale, signature d’un bail classique hors meublé saisonnier,, il faut le signaler rapidement aux impôts. Cela peut ouvrir la voie à la suppression pure et simple de la taxe d’habitation, qui n’existe plus sur les résidences principales en France.
Voici les situations où une exonération ou une suppression de la taxe est envisageable :
- Logement inhabité pour cause exceptionnellement grave : exonération envisageable.
- Transformation en résidence principale : suppression de la taxe d’habitation.
- Location longue durée avec bail classique : nouveau régime fiscal.
À aucun moment la loi ne prévoit une exonération basée sur le revenu fiscal de référence pour ce type de bien. Les dispositifs sociaux restent réservés à la résidence principale. Il faut donc bien respecter les délais de paiement et rester attentif aux courriers de l’administration pour ne pas voir la facture s’alourdir inutilement.
Location saisonnière, type Airbnb : quelles conséquences sur la taxe d’habitation ?
Proposer sa résidence secondaire à la location via des plateformes comme Airbnb soulève de nombreuses questions fiscales. Que la location soit ponctuelle ou régulière, la taxe d’habitation ne disparaît pas pour autant : le logement reste considéré comme résidence secondaire tant qu’il ne devient pas la résidence principale du propriétaire ou d’un locataire déclaré.
Louer en saisonnier ne modifie pas la qualification du bien pour le fisc. Que les revenus locatifs meublés proviennent de quelques semaines estivales ou d’une occupation plus longue, la taxe d’habitation reste due, sauf si un bail longue durée transforme le bien en résidence principale pour l’occupant. Tout repose sur la durée et l’usage réel du logement.
Pour mieux comprendre l’impact de la location saisonnière sur la fiscalité des résidences secondaires, voici les principaux points à retenir :
- La taxe d’habitation concerne toute résidence secondaire proposée à la location saisonnière.
- Le montant dépend de la valeur locative cadastrale et du taux voté localement.
- Certaines zones appliquent une majoration renforcée, notamment Paris, Marseille, Lyon ou les stations balnéaires de la Côte d’Azur.
Autre point de vigilance : la taxe foncière peut aussi être impactée, et il est impératif de déclarer correctement les revenus locatifs issus de la location meublée. Les échanges d’informations entre plateformes et administration fiscale se sont d’ailleurs intensifiés, en particulier dans les grandes villes où la tension sur le logement est la plus forte.
Au fil des réformes fiscales, propriétaires et investisseurs de biens secondaires avancent sur un fil tendu, entre pression fiscale et liberté d’usage. Un équilibre précaire, qui oblige à surveiller de près chaque évolution du cadre légal.
